2021年底的一次拍地，已經(jīng)為整個2022年的青島主城樓市，敲定了它的“主角”之一。

　　在2021年度青島第三次集中拍地中，青啤聯(lián)手市北城發(fā)成功競得青島浮山后一宗地塊，而這宗地塊一經(jīng)成交，就立刻成為了整個青島樓市所關(guān)注的焦點。

　　雖然地塊的案名至今未定，但“浮山后青啤地塊”這一關(guān)鍵詞卻已經(jīng)成為了它幾乎獨屬的“準案名”，甚至已經(jīng)有很多網(wǎng)站直接以“浮山后青啤地塊”為名對這一地塊進行了資料庫的建立。

　　與此同時，這宗地塊的新東家、也是山東樓市中少有的“跨界玩家”——青啤。

　　青啤14億元摘地浮山后

　　2021年12月13日，青島當(dāng)年度第三批集中供地開拍，共計出讓45宗地塊。

　　其中，此次出讓市北區(qū)勁松四路以東、勁松五路以西、規(guī)劃同德路以北的2號地塊為青啤貨場用地，為商住用地，總占地面積6.2萬平方米，總規(guī)劃建面18.56萬平方米(住宅11.2萬平方米、商服3.71萬平方米，劃撥租賃型人才住房3.61萬平方米，容積率3.0，樓面起始價9510元/平方米，起拍總價14.22億，最高限價1.09萬元/平方米。

　　最終，該地塊由青島市城市發(fā)展中心有限責(zé)任公司，青島市北城發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(青啤&市北城發(fā))底價競得，成交總價14.2億元。

　　值得注意的是，該地塊的競買文件提到，競買人或其關(guān)聯(lián)公司主營業(yè)務(wù)須為啤酒制造行業(yè)，且本地塊內(nèi)須引入啤酒研發(fā)平臺，競買人或其關(guān)聯(lián)公司須擁有國家科技部認定的企業(yè)生物工程國家重點實驗室(農(nóng)業(yè)領(lǐng)域)。

　　而這則要求意味著，這本就是一塊明確指向青啤的地塊。

　　根據(jù)規(guī)劃方案，該地塊共建設(shè)15棟樓及配套，其中11棟住宅(6棟29F+2棟18F+1棟16F+1棟17F+1棟23F)、3棟商業(yè)辦公、3F商業(yè);地塊競得人須按照青島市市北區(qū)要求在項目內(nèi)配建不少于社區(qū)綜合服務(wù)中心用房(建筑面積不少于2000㎡)，在完成竣工驗收備案后無償移交給市北區(qū)或其指定的相關(guān)主管部門，并協(xié)助將不動產(chǎn)權(quán)證辦理至其名下。

　　“跨界玩家”的探索之路

　　這宗地的摘得，讓“青啤”這家實業(yè)公司，以一家房企的身份再次進入了市場的視野。

　　作為這宗地塊的“新東家”，很明顯，比起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，青啤更有名的是它的以啤酒為核心的實業(yè)產(chǎn)業(yè)線。

　　例如，據(jù)青啤集團發(fā)布的2020年年報，2020年青島啤酒的總營業(yè)收入為277.6億元，其中主營業(yè)收入啤酒為273.38億元，占比98.48%。

　　因此從數(shù)據(jù)上看，似乎房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅是青啤集團的一個微不足道的“副業(yè)”。但實際上，如果結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性來看，這意味著青啤房地產(chǎn)所背靠的，是很多房企所沒有的、財力堅實的實業(yè)部分。

　　在強大實業(yè)的支持下，青啤的房地產(chǎn)就少了很多資金鏈上的風(fēng)險。結(jié)合目前日漸嚴峻的房企融資環(huán)境，這一點不可謂不是一個強勢的競爭力。

　　而且，與通常認知不同的是，其實青啤在房地產(chǎn)開發(fā)上很有經(jīng)驗，而且頗有一些“未署名”的杰作。

　　青島啤酒地產(chǎn)控股有限公司正式成立于2009年。2009年6月，青島啤酒注資2億元成立青島啤酒地產(chǎn)控股有限公司，主要面向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　而據(jù)房天下百科，青島啤酒地產(chǎn)控股有限公司是以原青島市浮山新區(qū)開發(fā)指揮部為主，合并原青島啤酒房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)上成立的。

　　但作為青啤地產(chǎn)的前身，原青島市浮山新區(qū)開發(fā)指揮部卻在房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)上擁有豐富的經(jīng)驗。于1992年起，原青島市浮山新區(qū)開發(fā)指揮部曾在不同時期代表青島市組織了青島市大量住區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，具有豐富的房地產(chǎn)及區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗。

　　特別是其曾負責(zé)開發(fā)建設(shè)的青島市浮山新區(qū)已成為國內(nèi)城市區(qū)域開發(fā)的典范，還收獲了包括“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”、“魯班獎”、“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”、“中國居住創(chuàng)新典范”、“山東省三星級智能小區(qū)”等眾多獎項。

　　且在品牌競爭中，也擁有省級布局的地產(chǎn)企業(yè)身份：

　　自2009年正式注冊成立后，青啤地產(chǎn)走出青島的步伐也非常迅速，2010年6月，濟南青啤置業(yè)投資有限公司成立，同月，公司以5.28億元摘得濟南龍奧大廈西側(cè)商業(yè)用地，正式入局濟南。

　　必須承認的是，作為一家“跨界”房地產(chǎn)的、實業(yè)起家的企業(yè)，時為地產(chǎn)“新秀”的青啤在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局也經(jīng)歷了一些探索，例如2014至2015年期間，青啤也曾陸續(xù)掛牌或轉(zhuǎn)讓過濟南、臨沂和青島的幾家分公司。

　　不過，背靠的龐大集團實力給予了青皮地產(chǎn)充足的調(diào)整空間和機會。在歷經(jīng)了一些嘗試與調(diào)整之后，如今的青啤地產(chǎn)也已經(jīng)找到了一下自己的打法與節(jié)奏。

　　據(jù)天眼查，目前青啤地產(chǎn)主要控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司有三家，布局仍以山東省內(nèi)城市為主，除青島外，還包括棗莊、臨沂等城市。

　　而從青島本土來看，截至目前，青啤地產(chǎn)在青島也陸續(xù)開發(fā)了多個項目。截至目前，青啤在青島主城的布局遍地開花，主要打造了青啤花園、青啤家園、酒香苑，以及嶗山頤山源墅、城陽青啤TAHA時區(qū)等項目。

　　只不過這一次浮山后的新項目，是青啤一次間隔期較長的再布局。

　　高含金量地塊，預(yù)計下半年入市

　　憑借著色與浮山后片區(qū)的深厚淵源，這一次青啤所摘得的土地在質(zhì)量上可以說極具含金量。

　　近期界面山東特地到該地塊進行了考察，可以看到目前這一地塊正在進行平整，周邊的一些舊房正在進行拆除。

　　綜合來看，該地段的優(yōu)勢還是比較明顯的：

　　本身，它居于浮山后腹地，能夠享受到來自醇熟老城區(qū)的全方位配套。特別是近20年，浮山后的配套落地速度愈發(fā)加快，例如教育方面實驗二中、嶗山實驗二小等全齡教育資源均在此定址;商業(yè)方面，佳世客、大潤發(fā)等大規(guī)模商業(yè)相繼開業(yè);期間醫(yī)療配套在原有的青醫(yī)東院基礎(chǔ)上又增加了齊魯醫(yī)院，同時嶗山商務(wù)區(qū)也迅速崛起。

　　隨著道路交通的拓寬改造，勁松三路、勁松五路及勁松七路等變得平坦寬闊，銀川路更是作為青島交通主干道帶動了整片區(qū)域的發(fā)展;而近年來地鐵2號線、4號線也分別在順利通車、推進。

　　地塊北側(cè)緊鄰的就是大云谷?金茂府項目，而這個樓盤無論是成交套數(shù)還是成交總金額都是2021年的青島銷冠。

　　但相較于大云谷?金茂府，青啤的這塊新地距離合肥路、滁州路、勁松五路等主干道都更遠，因此受到的噪音影響相較于金茂府也會更少。

　　而且從現(xiàn)場考察情況來看，該地塊的地勢與周邊相比相對較高，整體視野和居住體驗也會更顯優(yōu)勢。

　　綜上所述，這宗土地的高含金量，讓它如同一塊靜臥市場聚焦之下的、未經(jīng)雕琢的“璞玉”;但越是“璞玉”，越是考驗操刀的“工匠”——青啤的開發(fā)實力與功底。那么青啤究竟能將這塊“璞玉”雕琢到怎樣的程度?期待今年下半年入市的該項目，帶來購房者想要的答案。